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未通过验收便通知收楼 业主获法院支持获赔偿

  发布日期:   2019-10-27 15:54:29    

不同城市的人们

《杜南新闻》终于等着开发商的通知来收回它买的房子。这原本是一件快乐的事情,但珠海市民钟却很担心。因为他发现在大楼移交时他还没有获得工程竣工验收记录证书。为此,他建议开发商在这种行为中应该逾期,应该赔偿违约损失。然而,开发商珠海恒荣房地产开发有限公司认为,被收回房屋的业主在享受居住和使用商品房便利的同时收取高额罚款显然是不公平的。最后,业主将开发商告上法庭。记者了解到,法院在本案中认为,建设工程竣工验收文件应在交付时取得,发包人应对逾期交付承担违约责任。

所有者:

收到大楼后,发现该项目没有完成和验收。

记者了解到,2017年4月2日,钟先生与恒荣公司签订了《商品房买卖合同(预售)》,购买了恒荣公司开发的位于金湾区红旗镇顺达路88号的“恒荣花园”房产,总房价约140万元。合同规定了房屋交付条件,要求商品房取得建设工程竣工验收备案文件和房屋测绘报告。约定交付时间为2017年6月30日,逾期交付的违约责任规定,逾期交付不足90天的,出卖人自约定交付时间届满之日起至实际交付之日止,每天向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,但最高不超过该商品房总价款的1%。此外,由于出卖人的原因,买受人未能在商品房交付之日起400天内取得该商品房的权属证书的,出卖人应当自逾期之日起次日起至该商品房权属转移登记完毕之日止,按该商品房总价款的0.2 ‰向买受人支付违约金,但违约金总额不得超过该商品房总价款的1%。

2017年11月29日,钟先生收到恒荣公司的收回通知,前往恒荣花园签署了恒荣花园业主入住登记表、弹性进场声明、消防安全责任书。他实际上收到了商品房。

然而,钟先生发现恒荣花园直到2018年8月28日才完成竣工验收备案表。

开发者:

即使在房子被收回后,赔偿也是不公平的。

关于未能取得《房地产竣工验收备案表》,钟先生认为,《建筑法》、《城市房地产销售法》等法律法规多次规定“房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用”,“交付使用的商品房应当通过竣工验收并向当地建设行政主管部门备案”。这个标准是法律规定的,在任何情况下都不能突破。根据合同,开发商有义务向业主出示竣工验收备案证明和房屋测绘报告。然而,恒荣公司未能履行上述义务,也未明确告知钟先生具体“不符合交货条件”。作为一个普通的买方,钟先生不能自己判断卖方交付的哪些房屋不符合交付条件。如果买方知道具体的不符合不符合约定或法律条件,他可以做出判断并行使拒绝接受的权利。恒荣公司的行为实际上剥夺了钟先生的权利。开发商应对逾期交付承担违约责任。

记者了解到,对于钟先生的上诉,开发商认为钟先生在办理交付手续时知道该商品房不符合合同约定的交付条件。钟先生没有要求恒荣公司出示交货单据,这是一项未履行的法定检验义务。如钟先生要求恒荣公司出示,而恒荣公司无法出示,或出示的文件与合同不符,钟先生有权选择不接受该商品房,直至其符合交付条件,恒荣公司应承担逾期交付的违约责任,并有权选择接受符合使用条件的商品房,放弃合同规定的拒绝权,尽早占有和使用该商品房。

开发商还表示,政府部门一再提醒购房者在购买商品房等商品时要谨慎,在签订合同和办理交付手续时要更加谨慎。在实践中,绝大多数购房者在接受商品房时会认真检查房屋质量、交付条件甚至住宅区公共设施的符合性,以维护自身权益,不经任何检查不会直接接受该建筑,也不会完全相信出卖人声称该商品房符合合同规定。钟先生知道该商品房不符合约定或法定交付条件,同意接受该商品房。他还以商品房不符合交付条件,不应当支持交付为由,主张逾期交付的违约责任。

开发商还建议,即使计算违约金,钟先生也于2017年11月29日签署了收回协议,并实际收到了涉案商品房。根据《房地产估价报告》,钟先生购买本案所涉房屋的月租金为21元/平方米,2017年12月至2018年8月的市场租金总额为34,095.6元,从违约金中扣除。被收回房屋的所有人在享受居住和使用商品房的便利的同时,收取高额罚款,这造成被收回房屋的所有人和未被收回房屋的所有人之间的严重不公平。未收回房屋的业主几年内不使用该住宅,但按照与正常使用该房屋的业主相同的标准收取罚款。恒荣公司在正常向业主交付房屋时,以未交付为由承担违约责任也是不公平的。

法院:

违约金接近6万元。

由于双方未能达成协议,钟先生向法院起诉,要求开发商赔偿2017年7月1日至2018年8月28日逾期交货的违约金。

记者了解到,珠海市中级人民法院日前已经就此案二审做出判决。一审判决香洲区法院认定,恒荣公司未能按照合同约定于2017年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付给钟先生,应承担相应的违约责任。一审法院认为,在恒荣公司尚未取得测绘报告并于2017年11月29日完成备案的情况下,恒荣公司应履行如实告知钟先生的义务,以便钟先生在真实自愿的情况下,在涉案房屋不具备本合同约定的交付条件的情况下,决定是否接受该房屋。诉讼中,恒荣公司未能提供证据证明其已履行如实披露义务,应承担不良后果。同时,基于诚信原则,恒荣公司在通知收回时应履行如实告知钟先生的义务,这是其首次违约的主要合同义务。这一义务不因钟先生注意大宗商品交易的义务而免除,也不能因恒荣公司未能出示备案表而推定钟先生知道,因此恒荣公司的意见不予受理。

根据合同,涉案房屋于2018年8月28日取得竣工验收备案表,符合交付条件。由于钟先生在备案前实际收到了该房屋,恒荣公司没有重复实际交付,因此法院认定恒荣公司的交付时间为2018年8月28日。恒荣公司从2017年7月1日至2018年8月28日,按每天1398431元,向钟先生支付违约金59293元(1398431元×0.0001×424天)。

记者了解到,法院前几天在二审判决中维持了一审判决。

采访与写作:南都记者朱彭静