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深圳写字楼的“冷暖”:港资投资意愿上升

  发布日期:   2019-10-25 12:59:31    

自今年年初以来,深圳写字楼空置率的话题一直在上升。由于市场环境的变化和供应量的不断增加,深圳甲级写字楼市场的空置率逐渐上升,但整个市场发生了一些“变化”。

所有者用价格换数量。

到达月亮湾大道后,它拐进了前海。道路两旁的建筑都耸立起来,充满了兴奋。如今,深圳前海自由贸易区已经初具规模,办公楼也开始陆续出现。然而,前海区虽然有优势,但仍是一个“大工地”,配套设施有待完善。

根据高力国际(Colliers International)发布的数据,2019年至2021年,深圳甲级写字楼的新增总供应量将超过437万平方米,其中80%以上将来自南山和前海。据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)发布的报告显示,今年第三季度,9个新项目(共11栋办公楼)进入深圳甲级写字楼市场,总供应量为69.1万平方米,是2018年同期的3.1倍,其中大部分来自南山区。深圳甲级写字楼第三季度空置率较上季度上升4.3个百分点,较去年同期上升4.8个百分点,至22.4%,原因是该季度新增供应主要集中在市场上。

然而,令市场感到“温暖”的是,深圳甲级写字楼的净吸纳量已从上季度的负吸纳量上升至27.5万平方米的正吸纳量。然而,在“升温”的背后,可能只是业主按量计价的租金推动策略的初步结果。同时,今年第三季度深圳甲级写字楼的平均租金环比下降5.2%,同比下降10.2%,至每月每平方米208.3元。从深圳写字楼市场的历史来看,下跌可以说是非常“明显”的。

“今年以来,深圳一些大型企业对办公空间有了新的需求。除了自己的办公物业,租赁办公物业已成为一种趋势。”在罗湖区经营办公室租赁业务的黄经理告诉记者,“以松岗区为例,宝能的总部大楼就在附近,但它的一些公司也在附近的光环广场租用办公空间。”

记者在光环广场看到,这是一座由仓库改造而来的办公楼。许多企业已经进驻其中,包括证券、基金、大型培训机构等行业。与此同时,该项目附近的大部分市区重建项目办公楼都已通过大规模交易成功售出。例如,招商中心项目吸引了浦东发展银行深圳分行、龙符集团和中国燃气等大型企业。“在我接手的客户中,我之所以选择新港作为新的商业区,是因为这里有很多政府主导的项目和完善的配套设施,但租金与南山、福田等传统的中心商业区相比相对较低。在当前的经济环境下,大多数企业仍在考虑成本因素,深圳许多新商业区的办公氛围正在逐渐升温。一些中小企业有更多的选择。”

叶经理负责南山的一家互联网金融企业,最近也在寻找新的办公空间,他告诉记者,“现在很多办公楼都有很多讨价还价的空间,甚至免租期也延长了。”高力国际华南区董事总经理冯文光表示,在当前的经济趋势下,他建议业主应尽可能多地锁定高质量租户的长期租赁。

可以看出,深圳写字楼市场正处于变革时期。供应方和租赁方都开始进入一个新的重组时期。

香港的三大投资者类别

“关注”深圳办公楼

除了供应方或租赁方,深圳写字楼市场也发生了一些“变化”。

靠近深圳的香港写字楼租金水平远高于广东、香港、澳门和海湾地区的其他城市。根据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)发布的大湾区甲级写字楼指数报告,香港甲级写字楼租金总额在大湾区排名第一,达到每月每平方米879.8元,约为排名第二的深圳的3.6倍,是最低的55.6元肇庆的16倍。

第一太平洋戴维斯(First Pacific Davis)华南研究部负责人谢靖宇表示:“目前香港有三类投资者在考察深圳的写字楼。第一类是大型机构投资者,第二类是香港家族企业,第三类是一些中小型企业。”他表示,香港大型机构投资者在海湾地区寻找投资目标的兴趣并未下降,而香港家族企业最近增加了在深圳寻找投资目标的兴趣。“由于香港的投资市场最近趋于平稳,资本需要增长,深圳是他们的首选,但价格仍是主要因素。”

CBRE报告显示,今年第三季度深圳投资市场相对活跃。从市场参与者的角度来看,买家主要是投资公司,如港资公司未来世界金融公司。此外,深圳中原总经理郑淑伦认为,“深圳不再是来自深圳的深圳,而是来自全国各地的深圳。深圳的购买力进一步提高,大规模购房数量也有所增加。从香港客户的变化来看,香港客户的总数仍然很少,但最近的增长率很大。首先,香港客户拥有丰富的投资经验,长期以来对深圳的政策持乐观态度。其次,一些香港居民正在考虑移居深圳。一些香港客户已经询问了他们孩子的教育、医疗保健和其他生活问题,这些前投资者很少考虑这些问题。”

资料来源:Times.com证券公司。

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